Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości - na co warto zwrócić uwagę
Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389 – 390 Kodeksu Cywilnego.
Zgodnie z art. 389 k.c. w umowie przedwstępnej jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia określonej umowy. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Można by zadać pytanie po co zawieramy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości i czy jest ona konieczna ?
Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389 – 390 Kodeksu Cywilnego.
Zgodnie z art. 389 k.c. w umowie przedwstępnej jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia określonej umowy. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Można by zadać pytanie po co zawieramy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości i czy jest ona konieczna ?
Zawarcie umowy przedwstępnej nie jest przesłanką obligatoryjną do tego, aby zawrzeć umowę przyrzeczoną, czyli w tym przypadku umowę sprzedaży nieruchomości.
Zawieranie umowy przedwstępnej występuje najczęściej na rynku wtórnym, kiedy zawarcie umowy sprzedaży nie jest możliwe od razu. Wynika to z tego, że jedna lub obie strony umowy muszą dopełnić określonych warunków przed zawarciem umowy ostatecznej.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości stanowi nijako gwarancję tego, że pomiędzy stronami dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości na warunkach określonych w niej.
Umowa przedwstępna jest ważna, jeśli zawiera istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży. Do istotnych postanowień umowy sprzedaży należy:
- oznaczenie stron,
- oznaczenie przedmiotu sprzedaży
- oznaczenie ceny
Poza postanowieniami obligatoryjnymi strony w umowie przyrzeczonej mogą zawrzeć postanowienia dodatkowe, których niewykonanie będzie dawało uprawienie stronom do odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej.
W JAKIEJ FORMIE NALEŻY ZWRZEĆ UMOWĘ PRZEDWSTĘPNA ?
Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości można zawrzeć w formie pisemnej zwykłej lub przed notariuszem.
Pewnie zadacie Państwo pytanie jaka jest różnica pomiędzy tymi dwiema formami ?
Różnica jest taka, że jeśli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została sporządzona w formie aktu notarialnego to zgodnie z art. 390 § 2 k.c.: jeśli umowa przyrzeczona czyni wymaganiom także co do formy można dochodzić na drodze postępowania sądowego zawarcia umowy przyrzeczonej, jeśli jedna ze stron uchyla się od jej zawarcia.
Dlaczego istnieje taka możliwość ?
Umowę sprzedaży nieruchomości zawieramy wyłącznie w formie aktu notarialnego. Jak już wskazałam powyżej umowa przedwstępna, aby była ważna musi zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, w tym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości. Jeśli oprócz w/w zapisów będzie zawarta także w formie aktu notarialnego to w przypadku uchylenia się przez jedną ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej druga strona będzie mogła dochodzić zawarcia jej przed sądem.
Oprócz tego, jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego i strony w niej zawarły zapis, że stronie kupującej przysługuje prawo wpisania roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do księgi wieczystej Notariusz sporządzający taki akt złoży wniosek o wpisanie tego zastrzeżenia do księgi wieczystej. Od momentu wpisania tego roszczenia każdy przeglądający księgę wieczystą będzie wiedział, że przedmiotowa nieruchomość jest w trakcie sprzedaży.
CO POWINNA ZAWIERACI UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY
1. DATA I MIEJSCE ZAWARCIA UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ
2. OZNACZENIE STRON
W umowie przedwstępnej sprzedaży winni być oznaczeni wszyscy sprzedający, którym przysługuje prawo własności nieruchomości. Oczywiście może się tak zdarzyć, że jeden współwłaściciel będzie reprezentował kilku, ale wtedy musi się legitymować pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego do sprzedaży tej konkretnej nieruchomości.
Kupujących i sprzedających należy określić w umowie w taki sposób, aby nie było problemu z ich identyfikacją.
Jeśli chodzi o kupujących to oczywiście wskazujemy tutaj osoby, które zamierzają zakupić nieruchomość. Zdarza się jednak tak, że do aktu notarialnego przystępuje np. jedne z kupujących bo np. drugi nie otrzymał kredytu – wtedy zawsze w umowie przedwstępnej daje dodatkowy zapis, że do aktu notarialnego sprzedaży może przystąpić jeden z kupujących.
3. PRZEDMIOT SPRZEDAŻY
Przedmiotem sprzedaży może być nieruchomość gruntowa, nieruchomość gruntowa zabudowana, prawo własności lokalu mieszkalnego itp. W związku z tym w sposób najbardziej precyzyjny należy określić przedmiot sprzedaży. W przypadku nieruchomości określenie przedmiotu następuje przez wskazanie np. ulicy, numeru budynku i lokalu, numeru działki, powierzchni nieruchomości oraz wskazanie księgi wieczystej.
Oto przykład prawidłowego oznaczenia przedmiotu sprzedaży:
„Przedmiotem niniejszej umowy jest przyrzeczenie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem mieszkalnym położonej w …….. przy ul. …………stanowiącej działkę gruntu oznaczoną geodezyjnie nr …….. obręb ………… o powierzchni łącznej ……… ha, uzbrojonej w sieć wodociągową i kanalizacyjną oraz energię elektryczną, dla której Sąd Rejonowy w ………. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ………………”
Zdarza się coraz częściej, że nabywamy dom/lokal mieszkalny z całym wyposażeniem, bo np. sprzedający wyjeżdżają na stałe za granice i nie chcą niczego zabierać. Oczywiście tą kwestię też możemy wskazać w umowie przedwstępnej sprzedaży, że nabywamy nieruchomość z ruchomościami znajdującymi się w niej. Zwłaszcza, że cena za którą kupujemy wtedy nieruchomość jest większa niż jak byśmy kupowali ją bez rzeczy znajdujących się w niej.
Pewnie zadacie pytanie czy warto wskazać co sprzedający zostawiają ?
Osobiście uważam, że tak. Dzięki temu unikniemy później jakiś nieporozumień. Jednak nie polecam wpisywania wszystkich ruchomości w samą umowę przedwstępną. Wystarczy zrobić załącznik do umowy i w nim wskazać jakie ruchomości pozostają w domu/lokalu mieszkalnym. Jeśli pozostaje sprzęt rtv i agd to dobrze wskazać jakiej sa marki i model, aby nie doszło do podmiany sprzętu przez sprzedających.
5. CENA SPRZEDAŻY
Umowa sprzedaży jest umową odpłatą, dlatego wskazanie ceny już w umowie przedwstępnej sprzedaży jest konieczne. Brak wskazania ceny spowoduje, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości będzie nieważna.
W tym miejscu wskazuję, że nie wskazanie ceny w umowie sprzedaży będzie traktowane jako zawarcie umowy darowizny.
Jeśli chodzi o cenę sprzedaży to tutaj myślę, że nie ma co za dużo wyjaśniać.
Może na marginesie wskażę, że sposób płatności regulowany jest zawsze w umowie sprzedaży. Także od wpłacenia przez kupującego umówionej ceny można uzależnić wydanie nieruchomości np. że nastąpi to w ciągu 7, 14 dni od wpływu środków na koncie sprzedającego. Jednak nie jest to przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży.
Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży i określenie w niej ceny daje gwarancję niezmienności tej ceny. Sprzedający w późniejszym czasie nie będzie mógł podnieść ceny zbywanej nieruchomości.
6. TERMIN ZAWARCIA UMOWY SPRZEDAŻY
W umowie przedwstępnej sprzedaży strony powinny określić termin do którego zostanie zawarta umowa przyrzeczona, czyli umowa sprzedaży.
Z własnego doświadczenia wiem, że jeśli zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od uzyskania np. kredytu przez kupujących lub wykreślenia jakiegoś wpisu w księdze wieczystej to warto termin zawarcia umowy przyrzeczonej trochę przedłużyć w czasie, aby potem nie było konieczności anektowania umowy przedwstępnej sprzedaży. Niestety uzyskanie kredytu czy wykreślenie wpisu w księdze wieczystej przeważnie jest uzależnione od działania osób trzecich na które nie mamy wpływu.
Zgodnie z brzmieniem art. 389 § 2 k.c., jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony tą z nich, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Należy pamiętać o tym, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
7. POSTANOWIENIA FAKULTATYWNE
Powyższe punkty odnosiły się do postanowień obligatoryjnych, które winny pojawić się w umowie przedwstępnej sprzedaży. Teraz chciałaby Państwu przybliżyć trochę tematykę postanowień fakultatywnych, które powinny się znaleźć w umowie przedwstępnej sprzedaży.
Zapytacie Państwo dlaczego ?
Odpowiedź jest prosta – żeby chronić Państwa interesy. Aby zakup nieruchomości był początkiem czegoś przyjemnego, a nie przynosiło za sobą szereg problemów, których rozwiązanie będzie trwało sporo czasu i wiązało się z poniesieniem znacznych nakładów finansowych.
Jak w każdej umowie tak w umowie przedwstępnej sprzedaży możemy określić prawa i obowiązki stron. W umowie przedwstępnej sprzedaży więcej obowiązków posiadać będzie sprzedający, niż kupujący. Warto w tym miejscu podkreślić, że nałożone obowiązki i ich wykonanie warunkuje podpisanie przez drugą stronę umowę przyrzeczonej.
Jakie obowiązki można nałożyć na sprzedającego:
- obowiązek wymeldowania wszystkich osób zameldowanych w lokalu stanowiącym przedmiot sprzedaży do dnia podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży i przedstawienia odpowiedniego zaświadczenia wystawionego przez Urząd Miejski w Sosnowcu w dniu podpisania aktu notarialnego – jest to bardzo istotne z punktu widzenia Kupujących, bowiem kupienie domu/lokalu mieszkalnego z osobami zameldowanymi wiąże się z tym, że po kupnie mieszkania będziecie Państwo musieli wszcząć w najlepszym przypadku postępowanie administracyjne w celu wymeldowania tych osób, a w najgorszym złożyć pozew o eksmisję i później wyeksmitować te osoby w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Komornika – jest to po pierwsze strata czasu i pieniędzy a zarazem dodatkowe nerwy i stres dla Państwa. Proszę zwracać na to szczególną uwagę. Uzyskanie takiego zaświadczenia w Urzędzie Miasta to kilka minut i dostaje się je od ręki.
- przedstawienia postanowienia Sądu Rejonowego w ……….. Wydział Ksiąg Wieczystych o wykreśleniu z księgi wieczystej nr …………….. z działu trzeciego ograniczonego prawa rzeczowego ……………………………………. – wspominałam już o tym w poprzednim poście, żebyście Państwo ze szczególną uwagą oglądali księgę wieczystą zakupywanej nieruchomości i żądali wykreślenia prawa ograniczonego jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży.
- przedstawienia zaświadczenia, ewentualnie wypisu z CEIDG o nie prowadzeniu na nieruchomości działalności gospodarczej – jeśli na kupowanej nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza proszę żądać, aby przed zawarciem umowy przyrzeczonej została ona przeniesiona w inne miejsce. Jest to analogiczna sytuacja jak z osobami zameldowanymi.
- przedstawienia zaświadczenia, ewentualnie potwierdzenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości oraz przedstawienie zaświadczenia o niezaleganiu z czynszem w przypadku lokali mieszkalnych – należy wskazać, że z chwilą nabycia nieruchomości odpowiedzialność za ewentualne zaległości obciążałyby Kupującego, który oprócz zapłaty ceny sprzedaży musiałby dodatkowo uregulować ciążące zobowiązania na kupowanej nieruchomości.
Jeśli sprzedający zalegają z płatnością za podatek od nieruchomości, czy płatnościami za czynsz to warto wskazać, ale już w umowie sprzedaży, że część ceny sprzedaży zostanie wpłacona na pokrycie zaległości w/w przez Kupującego na wskazany rachunek bankowy. W związku z tym, jeśli macie Państwo wiedze, że sprzedający mają zadłużenie z tytułu zaległości czynszowych proszę żądać, aby w dniu podpisania aktu notarialnego przynieśli aktualne zaświadczenie o wsokości tego zadłużenia i ewentualnie toczących się postępowaniach egzekucyjnych na dzień lub dzień poprzedający podpisanie umowy.
- wydanie nieruchomości opisanej w ….. opisane zostanie odrębnym protokołem zdawczo-odbiorczym, zaś wszelkie koszty związane z jego eksploatacją za okres do dnia wydania Kupującym w posiadanie ponoszą Sprzedający – w protokole zdawczo-odbiorczym strony wskazują na stan techniczny nieruchomości w dniu przekazania. Ma to istotne znaczenie dla Sprzedającego, który sporządzając taki protokół chroni się przed ewentualnymi roszczeniami Kupującego w odniesieniu do stanu technicznego lokalu. Także kwestia ta reguluję kwestię ponoszenia płatności za nieruchomość do momentu jej wydania w posiadanie Kupującymi. Zdarzają się bowiem sytuacje, że po zawarciu już umowy sprzedaży strony określiły termin wydania nieruchomości np. za miesiąc lub dwa. Także spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego umożliwi przepisanie liczników wody/prądu ze Sprzedającego na Kupującego.
W tym miejscu należy wskazać, że nie wywiązanie się przez Sprzedającego z w/w obowiązków będzie uprawniać Kupującego od odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej.
Odrębną kwestią jest wpłata zadatku przy zawieraniu umowy przedwstępnej.
Zadatek został uregulowany w art. 394 k.c.
Jeżeli umowa przyrzeczona sprzedaży dojdzie do realizacji zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała. Zadatek powinien być zwrócony w całości stronie, która go dała w następujących sytuacjach: rozwiązania umowy przez obie strony umowy, gdy niewykonanie umowy nie nastąpiły z przyczyn nie leżących po obydwóch strona, lub gdy obydwie strony ponoszą za to odpowiedzialność.
Zgodnie z kodeksem cywilnym zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Oczywiście należy pamiętać, że każdą umowę należy podpisać :)
W razie pytań pozostaję do dyspozycji:
telefon: 691-537-004
mail: