Co warto wiedzieć podczas nabywania i zbywania nieruchomości
W ostatnim czasie zauważyłam wzrost Klientów Kancelarii, którzy byli zainteresowani świadczeniem usług w zakresie doradztwa prawnego przy kupowaniu lub zbywaniu nieruchomości. Chcieli, aby ich interesy były w sposób prawidłowy zabezpieczone i w związku z tym korzystali z usług Kancelarii przy sporządzaniu i zawieraniu umowy przedwstępnej, negocjacjach czy już na etapie finalnym podczas podpisywania umowy sprzedaży przed Notariuszem. Aby Państwu przybliżyć problematykę sprzedaży i kupowania nieruchomości powstanie cykl artykułów poświęcony tym zagadnieniom.
W związku z tym, że sama w ostatnim czasie nabywałam nieruchomość oprócz kwestii prawnych podzielę się także z Państwem moimi spostrzeżeniami, które nasunęły mi się podczas nabywania nieruchomości J Uważam, że najgorzej być prawnikiem we własnej sprawie, bowiem wtedy człowiek zastanawia się kilka razy czy podejmowane przez niego działania zabezpieczą wszystkie jego interesy. A więc zaczynamy :)
Jeśli już zdecydujemy się, że chcemy kupić nieruchomość to pierwszym krokiem jaki podejmujemy to jest znalezienie tego „wymarzonego domu”. W obecnych czasach nasze poszukiwania zaczynamy od ogłoszeń znajdujących się na stronach internetowych. Trzeba zwrócić uwagę, że ogłoszenia dotyczące sprzedaży nieruchomości w większej części wystawiane są przez pośredników nieruchomości niż bezpośrednio przez ich właścicieli.
I tu już nam się rodzi pytanie: Jaka jest różnica czy ja kupię mieszkanie przez pośrednika czy bezpośrednio od właściciela?
Na pewno różnica jest w tym, że pośrednikowi należy zapłacić prowizję. Czasami w ogłoszeniach możemy przeczytać, że prowizja nie obciąża kupującego, tylko sprzedającego. Jednak w większości wypadków niestety jest tak, że pośrednik pobiera prowizję od kupującego, jak i sprzedającego. Jeśli więc zdecydujecie się Państwo na kupno domu/mieszkania przez pośrednika proszę zwrócicie uwagę kogo obciąża prowizja i w jakiej jest wysokości. W tym miejscu wskazuje, że kupujący, jak i sprzedający mają prawo negocjowania wysokości tej prowizji i z własnego doświadczenia mówię, że nawet należy ją negocjować :)
Wysokość prowizji można ustalić na podstawie np. widełek %, zakresu czynności jakie podejmuje pośrednik itp.- przeważnie prowizja ta oscyluje w granicach 1,5%-3,25%.
Jednak nie jest to jedyna rzecz na którą należy zwrócić uwagę, gdy decydujemy się na zakup mieszkania/domu za pośrednictwem biura nieruchomości. Istotną kwestią w tym przypadku dla sprzedającego jest kwestia czy biuro takie zastrzega sobie wyłączność w zakresie sprzedaży nieruchomości czy nie. Oczywistym jest dla sprzedającego, że im więcej biur oferuje jego nieruchomość na sprzedaż tym większa szansa na to, że zostanie ona szybciej sprzedana. Jednak część pośredników nadal chce zawierać umowy na wyłączność na określony czas co może skutkować tym, że czas sprzedaży nieruchomości znacznie się wydłuży, co nie zawsze dla sprzedającego jest korzystne. W tym miejscu zwracam uwagę, że sprzedający w trakcie trwania takiej umowy oczywiście może sprzedać nieruchomość sam, ale nie osobie która została wskazana przez biuro nieruchomości, bowiem wtedy sprzedający będzie musiał zapłacić biurowi odszkodowanie określone w umowie.
Odnosząc powyższe na grunt kupującego to należy wskazać, że biuro nieruchomości przed pokazaniem mieszkania/domu zawiera z nim umowę, w której wskazane jest jakie mieszkania/domy są pokazywane i w jakich terminach. Jest to forma zabezpieczenia się przed tym, aby potencjalny kupujący nie porozumiał się ze sprzedającym sam i transakcja nie doszła do skutku z pominięciem biura nieruchomości. I teraz ważna kwestia, jeśli korzystamy z kilku biur nieruchomości to patrzcie, aby biura nie zaproponowały Wam oglądania tych samych mieszkań.
Pewnie ciekawi Was czy Biura Nieruchomości weryfikują komu sprzedawane są mieszkania/domu, które znajdowały się w ich ofercie a nie zostały za ich pośrednictwem sprzedane :) oczywiście, że tak ! wystarczy spojrzeć w Księgę Wieczystą danej nieruchomości, aby zobaczyć kto był kupującym :) Na marginesie mieszkanie, które ja zakupiłam było ogłaszane przez co najmniej 7 biur, bowiem sprzedający nie wyraził zgody na zawarcie umowy na wyłączność.
Oczywiście kupując mieszkanie bezpośredni od właściciela unikamy płacenia prowizji co dla niektórych ma istotne znaczenie zwłaszcza jeśli budżet jest ograniczony.
Jeśli zdecydujecie się kupić nieruchomość za pośrednictwem biura nieruchomości/agenta upewnijcie się jakie usługi oprócz okazania Wam mieszkania jeszcze w ramach tej umowy będzie Wam świadczyć – często jest tak, że uczestniczą oni w sporządzaniu i podpisywaniu umowy przedwstępnej, są przy podpisywaniu aktu notarialnego oraz podczas przekazywania mieszkania, a czasem pomagają nawet w kwestiach formalnych przy załatwianiu dokumentów do banku.
Jeśli uda nam się wybrać już tą wymarzoną nieruchomość musimy sprawdzić ją pod kątem stanu technicznego oraz pod kątem prawnym, a w szczególności czy osoba która chce sprzedać nam nieruchomość jest jej właścicielem. W naszym systemie prawnym obowiązuje domniemanie zgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – co to oznacza ? A no tyle, że przyjmujemy, że to co jest napisane w księdze wieczystej jest zgodne z prawdą i stanem faktycznym. A więc jeśli w księdze wieczystej jako właściciel będzie wpisany Jan Nowak to sprzedawać nieruchomość musi nam także Jan Nowak. Jeśli obok Jana Nowaka będzie wpisana Anna Nowak to także i ona będzie musiała nam sprzedać tą nieruchomość. Oczywiście w księdze wieczystej oprócz sprawdzenia kto jest właścicielem nieruchomości możemy się dowiedzieć czy jest ona obciążona jakimiś ograniczonymi prawami rzeczowymi na rzecz osób trzecich, jak m.in. służebności oraz czy obciążona jest hipoteką czy toczy się z niej jakieś postępowanie egzekucyjne.
Aby zobaczyć księgę wieczystą danej nieruchomości nie trzeba iść do Sądu Rejonowego, Wydziału Ksiąg Wieczystych a wystarczy w przeglądarkę internetową wpisać https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl . Po wpisaniu numeru KW dostaniecie dostęp do elektronicznej księgi wieczystej. W pierwszej kolejności przejrzyjcie zupełną księgę wieczystą, będziecie mieć wtedy obraz jak sytuacja nieruchomości kształtowała się od początku – jeśli coś Państwa zaniepokoi zawsze będziecie mogli od właściciela zażądać stosownych dokumentów i potwierdzeń.
Jeśli nabywamy nieruchomość, która obciążona jest hipoteką na rzecz banku to pamiętajcie, że kupujący powinien posiadać stosowną promesę, że ma możliwość spłacenia kredytu wcześniej i po jego spłacie będzie możliwe wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Jest to wymagany dokument przez bank, jeśli sami zakupujecie mieszkanie na kredyt.
Jeśli w księdze wieczystej zostanie ujawnione ograniczone prawo rzeczowe na rzecz osób trzecich, jak np. służebność to zażądajcie, aby przed zakupem mieszkania sprzedający dokonali wykreślenia tego prawa. Nie dajcie sobie wmówić, że prawo to zostanie zniesione podczas umowy sprzedaży, bowiem można wpakować się w poważne problemy i dodatkowo zakupić mieszkanie z dodatkowym lokatorem. Oczywistym jest także, że służebność obniża wartość nieruchomości nawet o połowę. Zniesienie służebności musi nastąpić w formie oświadczenia złożonego przed notariuszem przez osobę, której prawo to przysługuje wobec właściciela nieruchomości a potem Sąd wydaje postanowienie o wykreśleniu tego prawa z ksiąg wieczystych. Wyobraźcie sobie sytuacje, gdzie dostajecie Państwo zapewnienie od sprzedającego, że osoba na rzecz której ustanowiona jest ta służebność po zakupie przez Was tego domu/mieszkania zrzeknie się tego prawa a po zakupieniu nieruchomości powie, że wycofuje się z tego co mówił wcześniej. Dostajecie Państwo wtedy co najmniej jednego dodatkowego lokatora a zniesienie służebności odpłatnie odbywa się na drodze postępowania sądowego i może kosztować Was nawet połowę wartości niezakupionej nieruchomość. (wycena służebności odbywa się na podstawie wartości rynkowej danej nieruchomości i uwzględnia się wiek i potencjalną długość życia obdarowanego).
Jeśli nieruchomość która się Państwu podoba jest obarczona jakimiś obciążeniami to proszę się nie zniechęcać do jej zakupu :) wystarczy w sposób prawidłowy skonstruować umowę przedwstępną, aby wszystkie warunki zawarcia umowy przyrzeczonej zostały zapisane w sposób szczegółowy, bowiem kupujący może uzależnić nabycie nieruchomości od spełnienia przez sprzedającego określonych warunków jak m.in. wykreślenie obciążeń z księgi wieczystej.
Jednak o tym jak powinna wyglądać umowa przedwstępna, aby w sposób jak najlepszy zabezpieczała interesy kupującego i sprzedającego napiszę w kolejnym artykule :)
W razie pytań lub wątpliwości pozostajemy do Państwa dyspozycji :)
Pod numerem telefonu: 691-537-004 lub mailowo